¿Qué pasa si un heredero quiere vender y los demás no? Sus 4 salidas legales

Actualizado el 17 de octubre de 2026 · Responsable editorial: Gestión de Activos Peninsulares, S.L., empresa compradora de participaciones inmobiliarias. Información general sobre Derecho civil común; la solución depende de su documentación y del régimen territorial aplicable.

Es una de las consultas que más recibimos. Usted quiere vender: necesita el dinero, vive en otra ciudad o, sencillamente, no quiere seguir pagando IBI, comunidad y derramas de una casa que no usa. Y el resto de herederos dice que no. A continuación le explico qué puede hacer, en qué orden, cuánto tarda cada camino y qué errores conviene evitar.

Este artículo está pensado para el heredero que sí quiere vender y está en minoría. Si su situación es la contraria —son varios los que quieren vender y uno solo bloquea—, tiene la guía específica sobre qué hacer cuando todos los herederos quieren vender menos uno.

¿Qué pasa si un heredero quiere vender y los demás no?

La respuesta tiene dos mitades. La primera: la venta del inmueble completo exige el consentimiento de todos los propietarios. Es un acto de disposición y, conforme al artículo 397 del Código Civil y a la jurisprudencia que lo interpreta, ninguna mayoría puede imponérsela al resto; menos aún una minoría. Si usted es el único heredero que quiere vender, no puede firmar ante notario la venta del 100 % de la vivienda.

La segunda mitad es la que casi nadie cuenta: la ley no le condena a quedarse. El artículo 400 establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y que cada uno puede pedir en cualquier momento que se divida la cosa común. Para la herencia sin repartir, el artículo 1051 dice lo mismo: ningún coheredero puede ser obligado a permanecer en la indivisión, salvo que el testador lo haya prohibido expresamente. Esa facultad no prescribe; da igual que hayan pasado dos años o veinte desde el fallecimiento.

Por eso, cuando un heredero quiere vender y los demás no, la pregunta no es si puede salir, sino por qué camino, en cuánto tiempo y a qué precio. Y eso depende, sobre todo, de la fase en la que esté la herencia.

Antes del reparto: la comunidad hereditaria

Mientras la herencia no se ha repartido, los herederos no son dueños de la vivienda por porcentajes, sino de una parte del conjunto: la casa, las cuentas, el coche y también las deudas. Usted puede vender ese «derecho hereditario», pero lo que transmite es su posición en la herencia, no un porcentaje concreto del piso. Si se lo vende a alguien ajeno, los demás coherederos pueden subrogarse en la compra durante el mes siguiente a la comunicación de la venta (artículo 1067).

Después del reparto: el proindiviso

Cuando la herencia ya se ha aceptado y adjudicado, y la vivienda figura en el Registro de la Propiedad a nombre de varios herederos con un porcentaje cada uno (por ejemplo, una tercera parte indivisa), cada uno es copropietario de una cuota concreta. Esa cuota sí puede venderse sin pedir permiso (artículo 399), y los demás disponen de un derecho de retracto de nueve días (artículos 1522 y 1524). Si su bloqueo está justo en el paso anterior, le resultará útil la guía sobre qué ocurre cuando un heredero no firma el reparto.

¿En qué fase está su herencia y qué puede hacer en cada una?

Antes de mover ficha conviene situarse. Esta tabla resume lo que puede hacer, por sí solo, el heredero que quiere vender según el punto en el que se encuentre la herencia:

Fase	Qué tiene usted	Qué puede hacer sin los demás	Base legal
Nadie ha aceptado todavía	Un llamamiento a la herencia	Requerir ante notario a los demás para que acepten o repudien en 30 días	Art. 1005 CC
Aceptada, pero sin repartir	Una cuota sobre el conjunto de la herencia	Vender su derecho hereditario o pedir la división judicial de la herencia	Arts. 1051 y 1067 CC; 782 LEC
Repartida, vivienda en proindiviso	Un porcentaje concreto inscrito	Vender su cuota o ejercer la acción de división	Arts. 399, 400, 404 y 1522 CC
Un coheredero vive en la casa	Lo mismo que en la fase anterior	Además, estudiar una compensación por el uso exclusivo	Art. 394 CC y jurisprudencia; depende del caso

Si alguno de los llamados aún no ha aceptado ni repudiado, el primer paso es el requerimiento notarial del artículo 1005: el notario le concede treinta días naturales y, si no responde, se entiende que acepta pura y simplemente. Es barato, rápido y desbloquea muchas herencias que llevan años paradas.

¿Cuáles son las cuatro salidas del heredero que quiere vender?

Las ordeno de la más rápida y barata a la más lenta y costosa. No son excluyentes: lo habitual es empezar por la primera y pasar a las siguientes si no funciona.

1. Negociar: que le compren su parte o vender entre todos

Antes de cualquier abogado, haga una propuesta por escrito. Muchas negativas no son un «no» a vender, sino un «no» a vender ahora, a ese precio o con esa agencia. Plantee opciones concretas: vender la vivienda completa con un precio mínimo pactado; que uno o varios de ellos le compren su parte pagándole en dinero (el artículo 1062 contempla precisamente adjudicar la cosa indivisible a uno con la obligación de compensar a los demás); o que renuncien al retracto si usted vende su cuota a un tercero.

Apoye la propuesta con una tasación independiente y envíela por burofax con certificación de contenido. Si después hay juicio, podrá demostrar que intentó un acuerdo razonable, algo que los jueces valoran. Si la relación familiar está muy deteriorada, una mediación civil puede ahorrar años de pleito.

2. Vender solo su parte a un tercero

Es la salida que no depende de nadie. El artículo 399 permite a cada copropietario vender su cuota sin el consentimiento del resto y, si la herencia está sin repartir, puede venderse el derecho hereditario. No necesita la firma de los demás, ni que estén de acuerdo con el precio, ni que acudan a la notaría.

La contrapartida es el precio: quien compra una cuota compra también el conflicto, los plazos judiciales y el riesgo de que la vivienda esté ocupada, de modo que ofrece menos que el valor proporcional. Cuánto menos depende del porcentaje, del número de copropietarios, de la ocupación y de la zona. Por eso conviene pedir más de una oferta y, antes de firmar, ofrecer la cuota a los demás herederos por el mismo precio: si van a ejercer el retracto, es preferible que lo hagan antes de la venta que después.

3. Pedir la partición de la herencia

Si la herencia sigue sin repartir, la ley ofrece dos vías. La primera es el contador-partidor dativo del artículo 1057.2: un notario o el letrado de la Administración de Justicia designa a un profesional que hace el reparto. Ojo: solo pueden pedirlo herederos que representen al menos el 50 % del caudal, de modo que, si usted está en minoría, no podrá usarlo solo. Lo desarrollamos en si se puede obligar a un heredero a vender.

La segunda es el procedimiento judicial de división de herencia de los artículos 782 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que puede iniciar cualquier coheredero con independencia de su porcentaje. Y aquí hay una regla que favorece al heredero en minoría: según el artículo 1062 del Código Civil, si la vivienda es indivisible, basta con que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, con admisión de licitadores extraños, para que así se haga.

4. La acción de división de la cosa común

Si la vivienda ya está adjudicada en proindiviso, la herramienta es la acción de división del artículo 400. Como un piso no puede partirse físicamente sin perder valor, el artículo 404 dispone que, si los copropietarios no acuerdan adjudicarlo a uno de ellos compensando a los demás, se venda y se reparta el precio. En la práctica, el juez acaba ordenando la subasta.

Funciona, pero es el camino más largo. Entre demanda, sentencia y subasta pueden pasar de uno a tres años, según el juzgado; abogado y procurador son obligatorios, y en subasta los inmuebles suelen adjudicarse por debajo de su valor de mercado. Como referencia, la Ley de Enjuiciamiento Civil utiliza el 70 % y el 50 % del valor de subasta como umbrales para aprobar el remate de inmuebles (artículo 670). Tiene más detalle en la guía sobre cómo vender una casa cuando un heredero no quiere.

¿Qué camino le conviene? Comparativa de plazos, costes y precio

Cuando un heredero quiere vender y los demás no, la decisión se toma comparando cuánto cobra neto, cuándo y con qué riesgo. Esta es la comparativa que solemos hacer con quien nos llama:

Vía	Plazo orientativo	Coste principal	Precio que suele obtener	¿Depende de los demás?
Acuerdo entre herederos	Semanas	Tasación, notaría y Registro	Valor de mercado o cercano	Sí
Venta de su cuota	De 72 horas a 4 semanas	Notaría y Registro, según la oferta	Inferior al valor proporcional	No
División judicial de la herencia	De meses a más de un año	Abogado, procurador y peritos	Depende de la adjudicación o de la subasta	No
Acción de división y subasta	De 1 a 3 años	Abogado, procurador y posibles costas	Normalmente por debajo del mercado	No

La lectura es sencilla. El acuerdo da el mejor precio, pero depende de voluntades ajenas. El juicio no depende de nadie, pero cuesta tiempo y dinero. Y la venta de la cuota es la vía más rápida, a cambio de un precio menor. Muchos herederos combinan: inician la negociación, fijan un plazo y, si no prospera, venden su parte o demandan.

¿Pueden los demás herederos impedir que venda su parte?

No pueden impedirlo, pero sí pueden quedarse con ella. Es el derecho de retracto: si usted vende su cuota a alguien que no es copropietario, cualquiera de los demás puede ocupar el lugar del comprador pagando el mismo precio y los gastos.

• Cuota de una vivienda ya adjudicada: retracto de comuneros, con nueve días desde la inscripción en el Registro o, si no se inscribe, desde que el comunero tuvo conocimiento de la venta (artículos 1522 y 1524).
• Derecho hereditario antes del reparto: retracto de coherederos, con un mes desde que se les comunica la venta (artículo 1067).
• Si quieren retraer varios a la vez, se reparten la cuota en proporción a la parte que ya tiene cada uno.

Lo que no pueden hacer es exigir un precio distinto, bloquear la escritura ni pedirle que espere a que ellos «decidan». El retracto no le perjudica en lo económico: cobra lo mismo, solo que de otro comprador.

¿Cuánto vale su parte si los demás no quieren vender?

Aquí conviene ser realista. Una cuota indivisa no vale lo mismo que su porcentaje del precio de mercado, porque quien la compra no puede usar la vivienda ni venderla entera al día siguiente. Estos son los factores que más pesan:

• El porcentaje: una mitad se vende mejor que un octavo.
• El número de copropietarios y la relación entre ellos.
• La ocupación: una vivienda en la que vive uno de los herederos, o alquilada, vale menos para un comprador de cuotas.
• Las cargas: hipoteca pendiente, embargos o deudas de IBI y comunidad.
• La documentación: herencia aceptada, Impuesto de Sucesiones liquidado y vivienda inscrita.
• La ubicación y la liquidez de la zona.

Un ejemplo con números redondos: una vivienda de 240.000 € heredada a partes iguales por tres personas. Su tercio «vale» 80.000 € sobre el papel. Si se vende la vivienda entera de común acuerdo, cobrará algo próximo a esa cifra, menos gastos e impuestos. Si vende solo su tercio, la oferta será inferior. Si se llega a subasta, el resultado depende de las pujas y de lo que cueste el procedimiento. La pregunta útil no es cuánto vale su tercio en abstracto, sino cuánto cobra neto, y cuándo, por cada vía.

¿Qué impuestos paga si vende su parte de la herencia?

Un aviso previo: no somos asesores fiscales, y la tributación depende de su comunidad autónoma y de sus circunstancias personales. A grandes rasgos, en territorio común:

• IRPF: tributa la ganancia patrimonial, es decir, la diferencia entre lo que cobra y el valor por el que heredó la cuota (el declarado en el Impuesto de Sucesiones), más los gastos. Se integra en la base del ahorro, con tipos del 19 % al 30 %.
• Plusvalía municipal (IIVTNU): la paga quien vende, salvo pacto en contrario. Si se acredita que el suelo no ha ganado valor, puede no haber cuota.
• Extinción de condominio: si en lugar de vender a un tercero se adjudica la vivienda a otro heredero que le compensa en dinero, el tratamiento cambia; suele tributar por Actos Jurídicos Documentados y no por Transmisiones Patrimoniales, con matices según el caso y la comunidad autónoma.

Recuerde también que el Impuesto de Sucesiones se liquida en seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis si se pide a tiempo. Si nadie lo ha presentado, cada mes que pasa suma recargos e intereses, y eso afecta a cualquier venta posterior.

Caso práctico: tres herederos y solo una quiere vender

Marta hereda en 2023 un tercio de un piso en Getafe, junto con su tía y un primo. Ella vive de alquiler en Valencia y cada año paga su parte de IBI, comunidad y seguro de una casa que no usa. Los otros dos no quieren vender: su tía, por apego, y su primo, porque espera que el piso suba.

Marta pidió una tasación y envió por burofax una propuesta con tres alternativas: venta conjunta con un precio mínimo, compra de su tercio por el valor proporcional de la tasación o renuncia expresa al retracto si ella vendía a un tercero. Dio treinta días de plazo. Su primo contestó que no tenía liquidez; su tía no respondió.

Con ofertas por su tercio en la mano, Marta comparó dos escenarios: cobrar en unas semanas vendiendo su parte, o demandar la división y esperar entre uno y tres años a una subasta de resultado incierto, pagando entretanto abogado, procurador, IBI y comunidad. Eligió vender su cuota. Sus coherederos tuvieron nueve días desde la inscripción para retraer y no lo hicieron.

No siempre es la mejor decisión. Si su cuota es grande, la vivienda está libre y no tiene prisa, la vía judicial puede rendir más. Lo importante es decidir con cifras netas, no con la esperanza de que los demás cambien de opinión.

¿Y si otro heredero vive en la vivienda y no paga nada?

Es frecuente que quien se niega a vender sea precisamente quien vive en la casa. Eso no le da más derechos sobre la vivienda, pero complica la venta y rebaja el precio de las cuotas. El artículo 394 permite a cada copropietario usar la cosa común sin impedir el uso de los demás, y el 395 obliga a todos a contribuir a los gastos de conservación en proporción a su parte. Cuando uno la usa en exclusiva, los tribunales admiten en determinados casos una compensación para el resto. Lo tratamos a fondo en la guía sobre el heredero que ocupa la vivienda heredada.

Errores frecuentes del heredero que quiere vender

• Esperar años a que los demás «cambien de idea» mientras sigue pagando gastos.
• Firmar con una agencia el encargo de venta de la vivienda completa sin la firma de todos: no podrá cumplirlo.
• Vender la cuota sin ofrecérsela antes al resto y llevarse la sorpresa del retracto.
• Dejar la herencia sin aceptar ni liquidar el Impuesto de Sucesiones.
• Demandar sin calcular antes costes, plazos y el precio probable de una subasta.
• Confundir la mayoría de cuotas, que decide la administración (artículo 398), con la unanimidad que exige la venta.

Si en su herencia hay más de dos coherederos y las posturas están divididas, puede servirle también el análisis de qué pasa cuando son tres herederos, y si la situación lleva tiempo enquistada, la guía sobre la herencia bloqueada.

Vídeo: el heredero que quiere vender y los demás no, ¿qué puede hacer?

En este vídeo de nuestro canal le explico, en menos de cuatro minutos, las alternativas reales cuando un heredero no quiere vender su parte del piso y usted sí: negociación, venta de la cuota y vía judicial.

Preguntas frecuentes

¿Con quién habla si es el único heredero que quiere vender?

En Gestión de Activos Peninsulares compramos cuotas de viviendas heredadas y derechos hereditarios con capital propio, y llevamos más de 30 años haciéndolo. Le damos una valoración en la misma llamada y, si la acepta, firmamos ante notario en un plazo de 72 horas. Si sus coherederos prefieren ejercer el retracto, cobrará exactamente lo mismo: usted sale igualmente. No compramos en pequeñas poblaciones ni fincas rústicas.

Este contenido es información general sobre Derecho civil común y no sustituye el asesoramiento de un abogado o de un asesor fiscal sobre su caso. En Cataluña, Aragón, Navarra, País Vasco, Galicia y Baleares rigen normas civiles propias que pueden cambiar la respuesta.