¿Se puede vender una casa si un heredero no quiere? Lo que dice la ley

Actualizado el 12 de octubre de 2026 · Responsable editorial: Gestión de Activos Peninsulares, S.L., empresa compradora de participaciones inmobiliarias. Información general sobre Derecho civil común; la solución depende de su documentación y del régimen territorial aplicable.

Si es usted el heredero en minoría que quiere salir, tiene las cuatro salidas ordenadas por plazo y precio en la guía cuando un heredero quiere vender y los demás no.

Respuesta rápida: la casa entera no se puede vender si un heredero se niega, porque hace falta la unanimidad de todos los copropietarios. Pero su parte de esa casa sí, si ya es titular de esa cuota, sin que los demás tengan que vender la suya. Esa distinción es la que lo cambia todo.

¿Se puede vender una casa si un heredero no quiere firmar?

Cuando una vivienda se adjudica a varios herederos por cuotas, queda en proindiviso: una comunidad de bienes en la que cada uno es titular de una cuota (un porcentaje), no de una parte física concreta. Nadie es dueño «del piso de arriba» ni «de la mitad izquierda»: todos son dueños de todo, en la proporción que les corresponda.

Por eso, para disponer del inmueble completo —venderlo, hipotecarlo— la ley exige el acuerdo de todos. Basta con que un heredero diga que no para que la operación se caiga. Ese es el motivo por el que tantas herencias se quedan congeladas durante años.

¿Qué puede hacer sin contar con el heredero que se niega?

Aquí está la clave que casi nadie conoce. El artículo 399 del Código Civil establece que cada copropietario «tendrá la plena propiedad de su parte» y podrá, en consecuencia, enajenarla, cederla o hipotecarla. Es decir: su cuota es suya y puede venderla libremente.

Y por si quedara duda, el artículo 400 añade que «ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad». Traducido: el heredero que se niega tiene derecho a no vender lo suyo, pero no tiene ningún derecho a mantenerle atrapado a usted.

¿Cuáles son sus tres opciones y en qué se diferencian?

	Convencerle	Ir a juicio	Vender su parte
Depende de él	Sí, totalmente	No	No
Plazo	Indefinido	Variable según el procedimiento	Depende de la documentación y del acuerdo
Coste	Depende de los trámites	Honorarios y otros gastos del procedimiento	Gastos e impuestos según el caso
Riesgo	Que nunca ceda	Subasta por debajo del valor	Precio, condiciones y posible retracto

¿Qué debe saber antes de demandar por la vía judicial?

Puede acudir a los tribunales con la acción de división de la cosa común. Su viabilidad y tramitación deben valorarse con la documentación concreta. Conviene conocer los costes y los posibles resultados antes de iniciar el procedimiento.

Cuando se trata de un bien hereditario indivisible, el artículo 1062 del Código Civil permite adjudicarlo a uno de los herederos, compensando en dinero a los demás. El mismo artículo dispone que basta con que uno solo de los herederos solicite la venta en pública subasta, con admisión de licitadores externos, para que así se haga. El resultado económico dependerá del procedimiento, las cargas y la participación de postores.

¿Cómo funciona vender su cuota, la salida que solo depende de usted?

Vender su parte a un comprador especializado le permite transmitir su participación sin iniciar necesariamente un pleito. El comprador pasa a ser titular de la cuota transmitida. Deben revisarse por separado las obligaciones anteriores del vendedor, las cargas y las condiciones de la escritura.

Puede leer todas las alternativas en detalle en nuestra guía principal: qué hacer cuando un heredero no quiere vender.

¿Cuánto vale mi parte de la casa?

Conviene ser honesto con esto, porque es la pregunta que todo el mundo se hace y casi nadie responde claro: su cuota no vale exactamente el porcentaje que le corresponde del valor de mercado. La oferta puede ser inferior a ese valor proporcional y debe estudiarse para cada caso.

El motivo es sencillo: quien compra su parte no compra una casa, compra un porcentaje de una casa en la que hay un conflicto abierto y un copropietario que no quiere vender. Asume ese riesgo, ese tiempo y esa negociación. Por eso es habitual que una oferta por una cuota sea inferior a su valor proporcional; el importe debe valorarse individualmente.

Compare el importe neto de las ofertas con las otras alternativas: un acuerdo entre herederos, la compra de cuotas por uno de ellos o la vía judicial. Incluya los gastos, los impuestos, los tiempos y la incertidumbre de cada opción. Un acuerdo futuro no debe darse por imposible de antemano.

¿Qué casos especiales también tienen salida?

• El heredero que se niega está ilocalizable o no responde. No hace falta su colaboración para que usted venda su cuota. El silencio de otro no bloquea su derecho.
• La vivienda tiene hipoteca o cargas. Se puede vender igualmente: debe comprobarse qué cargas afectan a la cuota, cuáles subsisten y qué cancelaciones o consentimientos exige la operación.
• Hay un usufructuario (por ejemplo, el cónyuge viudo). Usted es nudo propietario de su cuota y puede venderla. El usufructuario conserva intacto su derecho a vivir en la casa.
• La casa está alquilada u ocupada. También se compra. Es una situación frecuente y no impide la operación.

¿Cómo es el proceso, paso a paso?

1. Nos cuenta su caso por teléfono: qué porcentaje tiene, dónde está el inmueble y cuál es la situación con el heredero que se niega.
2. Estudiamos si el caso encaja y le indicamos la documentación necesaria para valorar una propuesta.
3. Revisamos la documentación y, si falta algo (por ejemplo la aceptación de herencia), le decimos exactamente qué es y le acompañamos.
4. Firma ante notario en las condiciones acordadas, con el precio, los gastos y la forma de pago documentados.

Antes de firmar: compruebe qué se está vendiendo

La vivienda completa

La escritura debe recoger la intervención de quienes pueden disponer de todos los derechos que se transmiten, personalmente o mediante representación válida. Una ausencia física no equivale siempre a una negativa: puede existir un poder suficiente. Lo decisivo es que haya consentimiento y facultades para la operación, no que todos comparezcan de la misma manera.

Una cuota concreta de la vivienda

Identifique la finca y el porcentaje adjudicado al vendedor. Revise si transmite pleno dominio o nuda propiedad y qué cargas o derechos de terceros subsisten. Comprar un 25 % no atribuye una habitación determinada ni garantiza al comprador la posesión exclusiva del inmueble.

Derechos hereditarios antes de la partición

Antes de adjudicar los bienes, no dé por supuesto que su derecho sobre la herencia equivale a un porcentaje disponible de cada inmueble. La transmisión de derechos hereditarios exige identificar su objeto y sus efectos. El artículo 1067 del Código Civil contempla un retracto distinto del de comuneros para la venta a un extraño antes de la partición.

Una señal o unas arras

Un documento previo puede generar obligaciones antes de acudir a notaría. No firme compromisos de entrega de toda la casa si solo puede disponer de una participación. Pida que se revisen el objeto de la venta, las condiciones pendientes, los plazos y las consecuencias de no poder completar la operación.

Si el obstáculo está en reunir firmas para el reparto, consulte la guía de aceptación y partición. Si el desacuerdo afecta a la venta de cuotas de varios titulares, vea cómo organizar una propuesta conjunta.

Preguntas frecuentes

¿Qué papel juega el notario si falta una firma?

El notario no autoriza la escritura de compraventa del inmueble completo si falta alguno de los titulares, y el registrador no la inscribiría. No es un criterio del notario: es la consecuencia del artículo 397 del Código Civil, que impide alterar la cosa común sin el consentimiento de todos. En cambio, puede autorizar la transmisión de una cuota si se cumplen los requisitos de la operación y se comprueba la titularidad del vendedor.

¿Se puede vender si la herencia todavía no está aceptada?

Con matices. Mientras la herencia está indivisa, lo que se transmite no es el inmueble sino el derecho hereditario, y ahí juega el retracto de coherederos del artículo 1067 del Código Civil. Es una operación posible y frecuente, pero conviene hacerla bien: primero conviene revisar testamento, certificado de últimas voluntades y el impuesto de sucesiones, porque una herencia mal ordenada puede retrasar la firma varios meses o generar recargos.

¿Qué gastos e impuestos soporta el que vende su parte?

Los habituales de cualquier transmisión: la plusvalía municipal si la hay y la ganancia patrimonial en el IRPF, calculada sobre la diferencia entre el valor de adquisición (el que se declaró en la herencia) y el precio de venta de la cuota. En muchas herencias recientes esa diferencia es pequeña o incluso negativa. Los gastos de notaría y registro suele asumirlos el comprador profesional; conviene que figure por escrito en la oferta. No somos asesores fiscales: antes de firmar, contraste su caso concreto con un asesor, porque el resultado depende del valor declarado en la escritura de herencia.

¿Cuánto tarda cada camino, en la práctica?

No existe un plazo único. El acuerdo depende de la negociación y financiación; la venta de una cuota, de la documentación y de una oferta aceptada; y la vía judicial, del procedimiento y del juzgado. Pida un calendario basado en su expediente. Si existe ocupación, consulte la guía del heredero que ocupa la vivienda.

Ejemplo hipotético: comparar una oferta por el 50 %

Supongamos una vivienda valorada en 220.000 € y dos cuotas iguales. El valor proporcional de cada mitad es 110.000 €. Si se recibe una oferta de 68.000 € por una cuota, la diferencia es de 42.000 € antes de gastos e impuestos. Estas cifras son ilustrativas: no representan una operación real ni una valoración de su inmueble.

Para decidir, los titulares deben comparar esa propuesta con otras ofertas, la posibilidad de una venta conjunta y el coste estimado de cada alternativa. La diferencia de precio no desaparece por vender antes: conviene calcular el dinero neto y valorar el tiempo y la incertidumbre con asesoramiento independiente.

¿Qué errores conviene evitar?

El primero, dejar pasar el tiempo esperando que el otro heredero ceda: cada año de bloqueo cuesta dinero y resta margen. El segundo, firmar acuerdos verbales sobre quién paga qué sin llevarlos a escritura. El tercero, vender la cuota sin notificar el retracto en forma, lo que puede permitir impugnar la operación después. Y el cuarto, aceptar la primera oferta sin comparar: pida siempre por escrito el precio, los gastos que asume el comprador y la fecha de firma en notaría.

¿Con quién habla si decide vender su parte?